למה עורכת דין עצמאית
בפורטוגל עורך הדין הוא מי ששומר עליכם בעסקה
הנוטריון בפורטוגל פועל באופן נייטרלי ואינו מייצג את הקונה. המתווך מקבל בדרך כלל את עמלתו מהמוכר, ועורך הדין שהוא ממליץ עליו מכיר בעיקר את הצד השני. עורכת דין שעובדת רק בשבילכם בודקת שאין חובות, שעבודים או בנייה ללא היתר, ומוודאת שהחוזה מגן עליכם לפני שאתם משלמים יורו אחד.
שלבי העסקה
איך קונים נכס בפורטוגל, צעד אחר צעד
שיחת היכרות
Consulta inicialמגדירים מטרה (מגורים, השקעה או רילוקיישן), תקציב, ואת חבות המס הצפויה עוד לפני שבוחרים נכס.
מספר מס וחשבון בנק
NIF · conta bancáriaמוציאים עבורכם מספר מס פורטוגלי ומייצגים אתכם מול רשות המסים. אפשר לעשות זאת מישראל.
בדיקת נאותות
Due diligenceבדיקה משפטית מלאה של הנכס, המוכר והמסמכים. פירוט הבדיקות מופיע בהמשך.
הסכם התחייבות
CPCV · sinalמנסחים ומנהלים משא ומתן על החוזה המוקדם, כולל המקדמה, מועדים וסעדים אם המוכר מפר את ההסכם.
תשלום המס וחתימת שטר המכר
IMT · IS · Escrituraמשלמים IMT ומס בולים לפני החתימה, ואז חותמים על שטר המכר. אנחנו יכולים לחתום בשמכם בייפוי כוח.
רישום ומסירה
Registo Predial · IMIרושמים את הבעלות בפנקס המקרקעין, מעדכנים את רשות המסים ומעבירים את חוזי החשמל, המים והגז על שמכם.
בדיקת נאותות
מה אנחנו בודקים לפני שאתם חותמים
✓ נסח רישום מקרקעין
Certidão Permanenteמי הבעלים הרשום, ואם רשומים על הנכס משכנתאות, עיקולים או שעבודים.
✓ רישום המס של הנכס
Caderneta Predialהתאמה בין הנכס הרשום לנכס שנמכר, ושווי המס (VPT) שעליו מחושב המס.
✓ היתר שימוש
Licença de Utilizaçãoשהנכס מותר למגורים או לשימוש שאתם מתכננים.
✓ תוכניות הנכס מול המצב בפועל
Plantasמבקשים את התוכניות המאושרות ומשווים אותן לדירה, כדי לאתר תוספות או שינויים שנבנו ללא היתר.
✓ חובות לוועד הבית
Declaração do condomínioאישור שאין חובות דמי ניהול שעלולים לעבור אליכם.
✓ תעודת אנרגיה וזכויות קדימה
Certificado energético · preferênciaתעודת היעילות האנרגטית, ובדיקה אם לרשות כלשהי יש זכות קדימה לרכוש את הנכס.
מיסוי 2026
מחשבון מס רכישה למי שאינו תושב מס בפורטוגל
לפי Decreto-Lei 97/2026 (הנוסח באתר רשות המסים), מי שאינו תושב מס בפורטוגל וקונה נכס עירוני המיועד אך ורק למגורים משלם IMT בשיעור 7.5%, ועוד 0.8% מס בולים. המס מחושב לפי הגבוה מבין מחיר העסקה לשווי המס של הנכס.
מתי אפשר לשלם פחות
- הייתם בעבר תושבי מס בפורטוגל, או שאתם תושבי מס כבר בעת הרכישה: חלים השיעורים הרגילים.
- אתם הופכים לתושבי מס בפורטוגל תוך שנתיים מהרכישה: אפשר לבקש החזר של ההפרש.
- הנכס מושכר למגורים תוך 6 חודשים מהרכישה, בשכר דירה שאינו עולה על התקרה (לפי הצו, פי 2.5 משכר המינימום ב-2026, כ-€2,300 לחודש), ל-36 חודשים לפחות בחמש השנים הראשונות.
את בקשת ההחזר יש להגיש תוך 6 חודשים מהמועד שבו התקיים התנאי. ההחזר אינו אוטומטי.
הערכה בלבד, לנכס למגורים. לא כולל שכר טרחה, נוטריון, רישום או מס בולים על משכנתא. החישוב הסופי תלוי בתושבות המס שלכם, בשווי המס של הנכס ובמועד תחולת הכללים. נכסים שאינם למגורים כפופים לכללים אחרים.
קנייה מרחוק
קונים בפורטוגל בלי לעלות על מטוס
אתם חותמים בישראל, או בכל מדינה אחרת, על ייפוי כוח בפני נוטריון ומוסיפים חותמת אפוסטיל. מרגע זה אנחנו מוציאים עבורכם מספר מס, חותמים על הסכם ההתחייבות ועל שטר המכר, משלמים את המיסים ורושמים את הנכס. אתם מקבלים עדכון בכל שלב ועותק של כל מסמך. עוד על שירותי אפוסטיל ונוטריון מקוון (באנגלית).
שאלות נפוצות
שאלות שישראלים שואלים אותנו לפני שקונים
האם ישראלי יכול לקנות נכס בפורטוגל?
כן. אין בפורטוגל הגבלה על רכישת נדל״ן לפי אזרחות. צריך מספר מס פורטוגלי (NIF), ומומלץ גם חשבון בנק מקומי.
האם אני חייב/ת להגיע לפורטוגל כדי לחתום?
לא. בעזרת ייפוי כוח עם אפוסטיל אנחנו יכולים לבצע את כל שלבי העסקה בשמכם.
כמה מס משלמים כשקונים דירה בפורטוגל ב-2026?
לפי Decreto-Lei 97/2026, מי שאינו תושב מס בפורטוגל וקונה נכס עירוני המיועד אך ורק למגורים משלם IMT בשיעור 7.5%, ועוד 0.8% מס בולים, כלומר כ-8.3% מהמחיר. אין שיעור זה חל על מי שכבר תושב מס בפורטוגל. מי שהופך לתושב מס תוך שנתיים מהרכישה, או משכיר את הנכס למגורים בשכר דירה מוגבל, יכול לקבל החזר של ההפרש. ייתכנו כללים אחרים לנכסים שאינם למגורים, ולכן בודקים כל מקרה לגופו.
מתי אפשר לשלם פחות IMT?
לפי הצו, הכלל של 7.5% אינו חל או מוחזר חלקית בשלושה מקרים: הקונה כבר תושב מס בפורטוגל; הקונה הופך לתושב מס תוך שנתיים מהרכישה; או שהנכס מושכר למגורים תוך 6 חודשים מהרכישה, בשכר דירה שאינו עולה על התקרה שנקבעה, ולפחות 36 חודשים בחמש השנים הראשונות. בקשת ההחזר מוגשת תוך 6 חודשים מהמועד שבו התקיים התנאי, וההחזר אינו אוטומטי.
למה לא להסתפק בעורך הדין של המתווך או של היזם?
מי שמקבל את העבודה מהצד השני של העסקה לא מייצג רק אתכם. עורכת דין עצמאית בודקת את הנכס ואת החוזה מנקודת המבט שלכם בלבד.
האם קניית דירה בפורטוגל מקנה ויזת זהב?
לא. מאז 2023 רכישת נדל״ן אינה מסלול לויזת זהב. מי שרוצה לגור בפורטוגל יכול לבחון מסלולים אחרים, כמו אשרת D7, ואנחנו מלווים גם אותם.
מה קורה עם המס אם אני משכיר/ה את הדירה?
הכנסה משכירות של תושב חוץ ממוסה בפורטוגל, בדרך כלל בשיעור 25%. בין ישראל לפורטוגל קיימת אמנה למניעת כפל מס, ולכן כדאי לתאם גם עם רואה החשבון שלכם בישראל.
איך מתחילים?
כתבו לנו בקצרה על הנכס ועל השלב שבו אתם נמצאים באמצעות הטופס בעמוד, או התקשרו למספר +351 215 896 071. בדרך כלל אנו משיבים תוך יום עבודה אחד.
CSC Advogada
עו״ד Clara Silva da Costa מלווה קונים זרים בעסקאות נדל״ן בפורטוגל, מהסכם ההתחייבות ועד שטר המכר, וגם בתהליכי תושבות ואזרחות פורטוגלית. אפשר לפנות אלינו בעברית או באנגלית. לשירותי נדל״ן נוספים ראו את עמוד הנדל״ן של המשרד (באנגלית), ולמסלולי מגורים את אשרת D7.
פרטים
- לשכת עורכי הדין של פורטוגל, cédula 45229 L
- Av. António Augusto de Aguiar 183, 1.º Esq., 1050-014 Lisboa
מקורות
מידע כללי בלבד, לא ייעוץ משפטי או מיסויי. עודכן ב-3 בנובמבר 2026.
.webp)
.webp)
.webp)
.webp)
.svg)